初めてのハワイ不動産購入：後悔しないための５大チェックポイントとは？
Yamahi
初めてのハワイ不動産購入で知っておくべき基礎知識
ハワイ不動産購入は、日本と制度やプロセスが異なる点が多くあります。まずは全体像をつかむことが重要です。以下に、購入からクロージングまでの流れや基本制度を概観します。
購入〜クロージングの流れ
ハワイでの購入プロセスは一般的に45日前後で完了します。以下が主なステップです：
- 購入条件設定
物件タイプ（コンドミニアム、一戸建てなど）、エリア、価格、資金計画などを整理します。 - 内見（ショーイング）
現地内見やオープンハウスを通じて、環境や利用状況を確認。日本からでもリモート調整が可能です 。 - オファー提出
エージェント経由で購入希望を提示し、手付金（約1,000ドル以上）を添付。最初のキャンセルはペナルティなしのケースが多く、買い手に有利です 。 - エスクロー開設
中立的なエスクロー機関によって、資金と書類の管理が行われます。費用は売買価格の1〜2％ × 両者で折半されることが多いです。 - 検査・調査
ホームインスペクションなどを経て、修繕や許可状況を確認します（後述）。 - 登記・クロージング
必要書類の提出と最終決済後、正式に所有権が移転されます 。
土地の所有形態（Fee Simple vs Leasehold）
ハワイでは二つの主要な所有形態があります。
- Fee Simple（地上所有）
土地と建物の両方を所有でき、売買・譲渡・相続が自由です。共有施設の維持費負担はあるものの、永久的に使用可能です (hawaii-fan.net)。 - Leasehold（借地権付き）
土地所有者から期間限定で土地を借り、建物のみを所有。月額地代が発生し、契約満了後は返還義務が生じます。借地期間の残存時間によって価値が左右され、ローン審査や再販時にリスクとなります 。
所有形態と相続・登記の注意点
- プロベート制度
アメリカでは遺産処理に時間とコストがかかる「プロベート（遺言検認）」があるため、あらかじめ信託や法人化などの対策が推奨されます 。 - 共同所有
共有名義にすると相続人間の意見対立などリスクがあり、信託設定やLLCによる法人所有で回避する方法があります 。
注意点①：信頼できる現地エージェントの選定
ハワイではMLSにより全物件が一元管理されており、どの不動産会社でも同じ物件が扱えます。そのため、選ぶべきは「どのエージェントを使うか」です。日本語対応や対応力、分析力やレスポンスの速さなど、パーソナルな信頼が最優先となります 。
注意点②：インスペクションと許可済改装の確認
ホームインスペクションでは、構造・配管・電気など全体を調査します。さらに改装履歴やPERMIT（許可）の有無を確認し、無許可工事がある場合は将来の負担となるため、契約前に確認しましょう 。
注意点③：コンドミニアム契約条件・管理規約のチェック
コンドミニアム購入時は、管理組合（HOA）の契約書を精査することが大切です。確認すべき項目は以下です：
- 賃貸制限の有無
- ペット規定
- 管理費の増額傾向
- 特別修繕積立金の状況
これらは運用収益や自身の使用にも直接影響します。
注意点④：税金と会計対応（日米ダブル申告）
日本居住者が米国で不動産を所有する場合、以下の税務対応が必要です：
- 固定資産税（Property Tax）
- GET/TAT税（短期賃貸利用時）
- 日米両国での所得申告（US税務申告・日本の確定申告）
- 租税条約による二重課税回避
両国の専門家によるサポートが欠かせません 。
注意点⑤：運用コストと出口戦略を考慮
購入後の運用にあたっては、以下のポイントを見極めましょう：
- 利回り（運用収益率）
- 修繕費や管理費の実態
- 将来の売却益（キャピタルゲイン）と出口時期
- 市場動向（過去10年の価格推移など） (yourturninc.com)
出口戦略には市場ニーズを踏まえたタイミング設定が重要です。
最後に：円滑な購入・運用のための3ステップ
- 専門家チームを構築する
エージェント、弁護士、会計士、管理会社、インスペクターなど信頼できる現地プロを揃えましょう。 - 中長期運用設計を立てる
購入目的（自己使用・賃貸・売却）に合わせ、収益計画とコスト見込みを明確に設計します。 - 定期的レビューを行う
運用状況・市場環境を定期的に評価し、必要に応じて出口戦略を見直す体制を整えることが重要です。
以上が「初めてのハワイ不動産購入」において必要な基礎知識と注意点です。本記事を通じて、購入の一歩を安心して踏み出していただければ幸いです。
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